¿Quieres comprar una propiedad en Colombia? Estas son las visas que puede solicitar un extranjero
Comprar una propiedad en Colombia no significa automáticamente obtener una visa
Colombia se ha convertido en un destino atractivo para extranjeros que buscan vivir, retirarse o invertir en propiedad raíz.
Y aquí aparece una pregunta muy frecuente entre nuestros clientes:
“Si compro una propiedad en Colombia, ¿puedo obtener una visa?”
La respuesta es sí, en determinados casos, pero hay una diferencia importante: no cualquier compra de inmueble da derecho a una visa.
La normativa colombiana contempla diferentes tipos de visas dependiendo del propósito de la permanencia del extranjero. Entre ellas están las visas de Visitante (V), Migrante (M) y Residente (R).
Veamos cuáles son las principales alternativas.
1. Visa de Visitante (V): para estadías temporales
La Visa V está diseñada para extranjeros que quieren permanecer temporalmente en Colombia para actividades como turismo, negocios, estudios, eventos, entre otras.
Dependiendo de la nacionalidad, incluso puede ser posible ingresar a Colombia sin solicitar previamente una visa para determinadas actividades de corta estancia.
Esta puede ser una alternativa para alguien que viene a Colombia a conocer el mercado, visitar propiedades y avanzar en una negociación.
Pero tiene una limitación importante:
No es una visa diseñada para establecerse permanentemente en Colombia.
Por eso, si el objetivo es comprar una propiedad y eventualmente pasar buena parte del año viviendo en el país, conviene analizar otras alternativas.
2. Visa de Migrante (M): cuando existe una razón para permanecer en Colombia
La Visa M está dirigida a extranjeros que tienen una condición específica que justifica una permanencia más estable en Colombia.
Dentro de esta categoría existen diferentes modalidades, entre ellas:
- Cónyuge o compañero permanente de colombiano.
- Trabajador.
- Socio o propietario.
- Profesional independiente.
- Pensionado.
- Rentista.
- Nómada digital, bajo la categoría correspondiente.
- Inversionista.
Para alguien cuyo principal objetivo es comprar una propiedad en Colombia como inversión, esta última categoría es especialmente interesante.
3. Visa M de Inversionista: la alternativa más interesante para comprar propiedad
La Visa M de Inversionista está destinada al extranjero que haya realizado una inversión extranjera directa o haya adquirido un inmueble a su nombre y mantenga dicha inversión durante la vigencia de la visa.
En el caso específico de una inversión inmobiliaria, la normativa establece un valor mínimo equivalente a 350 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMLMV).
Con el salario mínimo de 2026, fijado en $1.750.905, esto representa aproximadamente:
$612.816.750 COP
Es decir, para 2026, una propiedad cuyo valor cumpla o supere ese umbral puede entrar en el análisis para esta categoría de visa.
Pero hay un detalle que muchas personas desconocen:
No basta con que la propiedad tenga ese valor.
La propiedad debe estar registrada exclusivamente a nombre del extranjero y la inversión inmobiliaria debe estar registrada ante el Banco de la República. Además, el solicitante debe presentar el Certificado de Tradición y Libertad y los soportes correspondientes de la inversión.
¿Qué otros requisitos tiene la Visa M de Inversionista?
Además de acreditar la inversión, el extranjero debe cumplir otros requisitos.
Entre los principales están:
1. Propiedad a nombre del extranjero
El inmueble debe figurar exclusivamente a nombre del solicitante.
2. Inversión extranjera registrada
La inversión debe estar registrada ante el Banco de la República de acuerdo con las reglas cambiarias aplicables. Cuando las divisas se canalizan correctamente a través de un intermediario del mercado cambiario, el registro puede producirse automáticamente.
3. Solvencia económica
Se deben presentar extractos bancarios de los últimos tres meses que demuestren capacidad económica para permanecer en Colombia.
4. Cobertura de salud
El solicitante debe demostrar cobertura de salud en Colombia o contar con una póliza con cobertura en el territorio nacional.
5. Mantener la inversión
Si posteriormente solicita nuevamente esta visa, deberá demostrar que mantuvo la inversión o la propiedad durante la vigencia de la visa anterior.
La Visa M de Inversionista puede tener una vigencia de hasta tres años.
¿Comprar una propiedad permite obtener residencia permanente?
No inmediatamente.
Sin embargo, la Visa M de Inversionista tiene una ventaja importante: el tiempo como titular puede acumularse para solicitar posteriormente una Visa de Residente (R).
Actualmente, la categoría de inversionista requiere cinco años de permanencia como titular de la Visa M para acceder a la posibilidad de solicitar la residencia por tiempo acumulado, siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos por la normativa.
Por eso, para un extranjero que realmente quiere construir un proyecto de vida en Colombia, esta alternativa puede ser mucho más interesante que simplemente ingresar como turista.
¿Y si la propiedad cuesta menos de $612 millones?
Aquí está una de las diferencias más importantes.
Si el inmueble cuesta menos del equivalente a 350 SMLMV, la compra por sí sola no permite acceder a la Visa M de Inversionista bajo la categoría de inversión inmobiliaria.
Eso no significa que el extranjero no pueda comprar la propiedad.
Puede adquirir un inmueble en Colombia y, dependiendo de su nacionalidad y circunstancias personales, utilizar otra categoría migratoria que corresponda a su situación.
Por ejemplo, podría tratarse de una persona pensionada, rentista, trabajadora, cónyuge de colombiano o que cumpla las condiciones de otra categoría de visa.
La propiedad y la visa son, por tanto, dos asuntos relacionados, pero no equivalentes.
Entonces, ¿cuál es la mejor visa para un extranjero que quiere invertir en Colombia?
Depende del objetivo.
| Situación del extranjero | Alternativa que debería analizar |
|---|---|
| Viene temporalmente a conocer propiedades | Visa V / régimen de corta estancia según nacionalidad |
| Quiere hacer negocios o explorar inversiones | Visa V de negocios, cuando corresponda |
| Quiere vivir de una pensión | Visa M de Pensionado |
| Tiene ingresos periódicos de una fuente lícita | Visa M de Rentista, si cumple los requisitos |
| Tiene vínculo con un colombiano | Visa M correspondiente |
| Compra un inmueble por ≥ 350 SMLMV y quiere vincular la inversión a su permanencia | Visa M de Inversionista |
| Busca establecerse permanentemente después de cumplir el tiempo requerido | Visa R |
Una oportunidad interesante para quienes quieren vivir e invertir en el Oriente Antioqueño
Para un extranjero que está considerando comprar una finca en El Retiro, un lote en el Oriente Antioqueño, una casa en Rionegro o una propiedad en La Ceja, la Visa M de Inversionista puede convertirse en un elemento importante dentro de la decisión.
No solamente se trata de comprar una propiedad.
Se trata de analizar conjuntamente la inversión, la ubicación, el potencial de valorización y el proyecto de vida que el comprador quiere construir en Colombia.
Y ahí es donde contar con asesoría local puede marcar una diferencia importante.
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Daniel y mi esposa creemos que comprar una propiedad debe ser una decisión informada, transparente y acorde con los objetivos de cada persona.
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Importante: la información de este artículo es de carácter informativo y no constituye asesoría jurídica o migratoria. Los requisitos pueden cambiar y la aprobación de una visa corresponde exclusivamente al Ministerio de Relaciones Exteriores de Colombia. Antes de presentar una solicitud, recomendamos verificar los requisitos vigentes directamente con la Cancillería o con un profesional especializado en derecho migratorio.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar una propiedad en Colombia?
Sí. La compra de un inmueble y la condición migratoria son asuntos diferentes. Ser propietario no significa automáticamente obtener una visa.
¿Cuánto debe invertir un extranjero en una propiedad para solicitar la Visa M de Inversionista?
En 2026, el requisito es de 350 SMLMV, equivalentes a $612.816.750 COP, tomando como referencia el salario mínimo legal mensual vigente de $1.750.905.
¿La propiedad puede estar a nombre del extranjero y otra persona?
Para esta categoría de visa, el inmueble debe tener la titularidad de dominio exclusivamente a nombre del extranjero solicitante.
¿Comprar una propiedad da residencia permanente?
No directamente. La Visa M de Inversionista permite acumular tiempo para solicitar posteriormente la Visa R. Para esta categoría, actualmente se requieren cinco años como titular, además de cumplir los demás requisitos.
¿Es necesario tener una visa para comprar una propiedad?
No necesariamente. Un extranjero puede comprar un inmueble sin que la compra implique automáticamente una visa. Lo que cambia es la posibilidad de utilizar esa inversión como fundamento para solicitar la Visa M de Inversionista cuando se cumplen las condiciones establecidas.
Fuentes oficiales
- Ministerio de Relaciones Exteriores de Colombia – Régimen de visas: Cancillería de Colombia – Necesito una visa
- Visa M de Inversionista – requisitos oficiales: Cancillería – Visa M Inversionista
- Resolución 5477 de 2022 – régimen de visas: Resolución 5477 de 2022
- Banco de la República – inversión extranjera en Colombia: Banco de la República – Inversión extranjera
- Salario mínimo 2026: Decreto 159 de 2026 – SUIN Juriscol
