Guía práctica de los gastos notariales al comprar o vender vivienda en Colombia
Comprar o vender una casa es emocionante, pero el momento de la firma en la Notaría a veces se siente como un examen sorpresa. ¿Quién paga qué? ¿De dónde sale ese porcentaje?
Si estás en medio de un negocio inmobiliario en Colombia, debes saber que los gastos de escrituración, impuestos y registro no son opcionales y, en conjunto, pueden sumar entre el 2% y el 4% del valor de la propiedad.
Para que llegues a la notaría con claridad y sin sustos, hemos creado esta guía práctica con los 4 rubros principales y la división de los costos, paso a paso, entre el comprador y el vendedor.
La Regla de Oro: Mitad y Mitad vs. Responsabilidad Única
La forma más sencilla de entender estos gastos es separarlos en dos grandes grupos:
1. Los Gastos que se dividen por la mitad (50% / 50%)
La ley colombiana establece una regla muy clara para los costos de la escritura: se pagan por partes iguales entre las dos personas.
| Rubro | Quién Paga | ¿Cuánto es (Aprox.)? | Explicación sencilla |
| Derechos Notariales (Escrituración) | 50% Comprador / 50% Vendedor | 0.54% del valor de venta total. Es decir, cada parte paga el 0.27%. | Son los honorarios que se le pagan al Notario por el servicio de redactar, revisar y certificar la escritura pública de compraventa. ¡Ojo! Sobre este valor se cobra el IVA (19%), que también se divide por la mitad. |
| Copias y Gastos Menores | 50% Comprador / 50% Vendedor | Es un valor fijo menor, no porcentual. | Costos pequeños por copias simples, desenglobes o folios adicionales en la notaría. |
| Impuesto de Timbre (Aplica solo para inmuebles muy costosos) | 50% Comprador / 50% Vendedor | Entre 1.5% y 3% (solo sobre el valor que supere la base mínima legal). | Es un impuesto que solo aplica para propiedades que superan un alto umbral de valor (cifras que cambian cada año, ¡consulta!). Si tu casa no es de lujo, es muy probable que este impuesto no aplique. |
2. Los Gastos que asume una sola parte (100%)
Hay otros impuestos y registros que, por su naturaleza legal, caen completamente sobre los hombros del comprador o del vendedor.
Costos que Asume el Vendedor (100% de su bolsillo)
| Rubro | ¿Cuánto es (Aprox.)? | Explicación Sencilla |
| Retención en la Fuente | 1% del valor de venta | Es el impuesto más importante para el vendedor. Es un anticipo del impuesto sobre la renta que el Notario le retiene y paga a la DIAN por la utilidad generada en la venta. Si el vendedor es una empresa (persona jurídica), el porcentaje puede ser mayor. |
| Impuesto de Ganancia Ocasional | 10% sobre la utilidad | Si tuviste la propiedad por más de 2 años y la vendes obteniendo una ganancia (la vendes más cara de lo que la compraste), debes pagar este impuesto sobre esa diferencia (la ganancia). Si la tuviste menos de dos años, se considera Renta Ordinaria y la tarifa es diferente. |
Costos que Asume el Comprador (100% de su bolsillo)
Una vez que la escritura está firmada, el comprador asume los costos de registrar esa propiedad a su nombre en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). Sin este paso, legalmente, no es el dueño.
| Rubro | ¿Cuánto es (Aprox.)? | Explicación Sencilla |
| Impuesto de Beneficencia | 1% del valor de venta | Es un impuesto departamental que se paga antes del registro. |
| Impuesto de Registro | 0.67% a 1.2% (varía por departamento) | Es el pago que se hace a la ORIP para que tu nombre quede inscrito en el Certificado de Tradición y Libertad. ¡La suma de Beneficencia y Registro generalmente está entre el 1.67% y el 2.32% del valor! |
| Gastos de Constitución de Hipoteca (Solo si hay crédito) | ≈0.3% + Registro | Si usas un crédito hipotecario, eres responsable de pagar todos los gastos asociados a la escritura de la hipoteca y su registro. |
Ejemplo Rápido y Práctico
Imaginemos que vendes o compras una vivienda por $300.000.000 COP.
| Rubro | Costo Aprox. | Paga el Vendedor | Paga el Comprador |
| Escrituración (0.54%) | $1.620.000 | $810.000 (50%) | $810.000 (50%) |
| Retención en la Fuente (1%) | $3.000.000 | $3.000.000 (100%) | $0 |
| Impuesto de Beneficencia y Registro (2% Aprox.) | $6.000.000 | $0 | $6.000.000 (100%) |
| Total Mínimo a Pagar | $10.620.000 | $3.810.000 | $6.810.000 |
(Nota: Este ejemplo es una simulación basada en porcentajes promedio y no incluye el IVA, copias, ni gastos de hipoteca, los cuales pueden aumentar el total.)
La clave es la negociación
Aunque la ley establece las reglas de quién paga qué, la negociación es clave. Las partes pueden acordar una distribución diferente, siempre y cuando quede por escrito en la promesa de compraventa.
Para evitar sorpresas, usa siempre un simulador de gastos notariales de tu ciudad y consulta con el Notario o tu asesor inmobiliario de confianza para obtener una liquidación exacta basada en el valor real de tu propiedad. ¡Un negocio claro es un negocio exitoso!