Cómo Invertir de Forma Segura en el Sector Inmobiliario Colombiano Siendo Extranjero
Colombia se ha convertido en un destino atractivo para la inversión inmobiliaria gracias a su crecimiento económico, estabilidad jurídica y diversidad geográfica. Si eres un inversionista extranjero y estás pensando en adquirir una propiedad en el país, es importante que sigas una serie de pasos para que tu inversión sea segura, rentable y legal.
1. Verifica el estado legal del inmueble
Antes de comprometerte con cualquier inmueble, asegúrate de:
- Solicitar el Certificado de Libertad y Tradición del predio en la Superintendencia de Notariado y Registro (www.supernotariado.gov.co).
- Verificar que no existan gravámenes, embargos, hipotecas o procesos judiciales que afecten el dominio.
- Validar la identidad del vendedor y su facultad para disponer del bien (propietario registrado o apoderado legalmente).
👉 Consejo: Siempre contrata un abogado especializado en derecho inmobiliario colombiano para este análisis.
2. Abre una cuenta bancaria en Colombia
Aunque no es obligatorio, se recomienda que el inversionista abra una cuenta bancaria en una entidad financiera colombiana para facilitar los pagos y transferencias. Esto también ayuda a cumplir con los requisitos de legalización de capitales.
3. Legaliza la inversión ante el Banco de la República
Cuando haces una transferencia internacional a Colombia para la compra de bienes inmuebles, debes legalizarla como inversión extranjera directa.
Esto se hace mediante el Formulario 4 ante el Banco de la República (www.banrep.gov.co), y garantiza:
- La posibilidad de repatriar la inversión y sus rendimientos.
- El reconocimiento como inversionista extranjero ante las autoridades.
🔗 Fuente: Banco de la República – Inversión extranjera directa
4. Firma de promesa de compraventa y escritura pública
Una vez verificada la legalidad del inmueble:
- Firma una promesa de compraventa con cláusulas claras de precio, plazo, entrega y penalidades.
- Posteriormente, se eleva a escritura pública ante una notaría y se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.
5. Pago de impuestos y gastos notariales
Los costos asociados incluyen:
- Impuesto de registro: Entre el 1% y el 1.5% del valor de la compraventa.
- Gastos notariales: Aproximadamente 0.5% del valor escriturado.
- Impuesto predial: Se paga anualmente a la alcaldía municipal correspondiente.
6. ¿Qué tipo de visa puede solicitar un inversionista extranjero?
La normativa migratoria colombiana permite que los extranjeros que invierten en el país accedan a una visa. Estas son las principales:
A. Visa de Inmigrante tipo M – Inversionista (código 6)
Se otorga a extranjeros que realicen una inversión superior a 350 salarios mínimos legales vigentes (SMLMV) en bienes inmuebles (aproximadamente COP $460 millones en 2025).
Requisitos principales:
- Certificado de inversión extranjera registrada ante el Banco de la República.
- Escritura pública y certificado de registro del inmueble.
- Certificación del valor invertido.
➡️ Duración: 3 años
➡️ Permite residir, trabajar y solicitar cédula de extranjería.
🔗 Fuente: Resolución 5477 de 2022 – Cancillería de Colombia
B. Visa de Residente tipo R – Inversionista
Si realizas una inversión superior a 650 SMLMV (más de COP $850 millones en 2025), puedes optar directamente por una visa de residente permanente.
Ventajas:
- No requiere renovación frecuente.
- Permite solicitar la nacionalidad colombiana tras cinco años de residencia.
7. Asesórate con expertos
Para que tu inversión sea verdaderamente segura y te beneficies de todos los incentivos legales, es clave:
- Contratar una firma inmobiliaria confiable.
- Apoyarte en un abogado experto en inversión extranjera y trámites migratorios.
- Verificar la autenticidad de todos los documentos mediante entidades oficiales como la DIAN, el Banco de la República, la Superintendencia de Notariado y el Ministerio de Relaciones Exteriores.
Colombia abre sus puertas a la inversión extranjera con un marco legal transparente y oportunidades inmobiliarias únicas. Si sigues estos pasos y te rodeas de profesionales idóneos, puedes adquirir una propiedad de forma segura y además acceder a una visa de residente que te permitirá vivir o retirarte en el país.
📌 Fuentes consultadas:
- Banco de la República – www.banrep.gov.co
- Ministerio de Relaciones Exteriores – www.cancilleria.gov.co
- Superintendencia de Notariado y Registro – www.supernotariado.gov.co
- Resolución 5477 de 2022 – Régimen de visas para extranjeros